Surface habitable et loi Carrez : quelle différence ?

Comprendre la différence entre surface habitable et loi Carrez évite bien des malentendus au moment de vendre ou d'acheter un logement. Ces deux notions désignent des mètres carrés, mais elles ne se calculent pas de la même façon, ne s'appliquent pas aux mêmes biens et ne servent pas au même document. Confondre les deux peut coûter cher, à vous comme à l'acheteur.

Surface habitable vs loi Carrez : la différence en une phrase

La loi Carrez mesure la superficie privative d'un lot en copropriété (un appartement, par exemple) et figure dans l'acte de vente. La surface habitable, dite aussi loi Boutin, mesure l'espace réellement vivable d'un logement et figure notamment dans le bail d'une location vide. Les deux excluent les parties de moins de 1,80 m de hauteur, mais la surface habitable retire en plus certains éléments comme les combles non aménagés.

La loi Carrez : pour quels biens, ce qui compte

La loi Carrez, issue de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, concerne les lots de copropriété. Autrement dit, elle s'applique à la vente d'un appartement ou d'un local situé dans un immeuble en copropriété, mais aussi à une maison qui ferait partie d'une copropriété horizontale. Une maison individuelle qui n'est pas en copropriété n'est, elle, pas soumise à l'obligation de mention Carrez dans l'acte.

La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres.

Le seuil de 1,80 m de hauteur

C'est la règle la plus connue : les parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m ne sont pas comptées dans la surface Carrez. Un espace sous pente très bas, un dessous d'escalier ou une soupente ne rentrent donc dans le calcul que pour la portion où le plafond atteint au moins 1,80 m. La loi exclut également les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

Sous-sol, véranda, combles

Ces trois cas génèrent le plus de litiges. Voici comment les aborder :

• Sous-sol habitable : un sous-sol peut être compté en surface Carrez s'il est clos, couvert et présente une hauteur d'au moins 1,80 m. Une cave ou un cellier non aménagé, en revanche, n'entre pas dans le calcul.
• Véranda : une véranda close et couverte, avec la hauteur requise, peut être intégrée à la surface Carrez. Attention toutefois : elle ne compte pas dans la surface habitable au sens de la loi Boutin.
• Combles : seuls les combles dont le plafond dépasse 1,80 m sont pris en compte, et uniquement pour la portion concernée. Des combles non aménagés sont exclus de la surface habitable.

La surface habitable (loi Boutin) : à quoi elle sert

La surface habitable est définie à l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1,80 m.

Surtout, elle exclut aussi des espaces que la loi Carrez peut inclure : caves, garages, balcons, terrasses, vérandas et combles non aménagés n'en font jamais partie. C'est la principale raison pour laquelle la surface habitable d'un logement est souvent inférieure à sa surface Carrez.

La loi Boutin (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009) impose de mentionner la surface habitable dans le bail d'une location vide. Si vous mettez votre bien en location, c'est donc cette mesure qui compte, et non la surface Carrez. Le calcul détaillé de la surface habitable mérite un article à part entière : nous ne le développons pas ici.

Ce qui est inclus ou exclu, en liste

Pour y voir clair, voici un récapitulatif des cas fréquents.

Loi Carrez (vente d'un lot de copropriété)

• Comptés : pièces closes et couvertes d'au moins 1,80 m de hauteur, y compris un sous-sol ou une véranda aménagés qui remplissent ces conditions.
• Exclus : parties de moins de 1,80 m, lots ou fractions de moins de 8 m², murs, cloisons, escaliers, gaines, balcons, terrasses.

Surface habitable (loi Boutin, bail de location vide)

• Comptées : pièces de vie d'au moins 1,80 m de hauteur.
• Exclus : caves, garages, balcons, terrasses, vérandas, combles non aménagés, et toute partie de moins de 1,80 m.

Un même logement peut donc afficher trois chiffres différents : sa surface Carrez, sa surface habitable et sa surface au sol. On entend parfois parler de surface utile, une notion qui ajoute une part des annexes à la surface habitable : elle sert surtout dans le logement social et ne concerne pas la vente courante entre particuliers.

Pourquoi la mesure exacte change le prix de vente

Une erreur de métré n'est pas anodine. Pour une vente soumise à la loi Carrez, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l'acte, l'acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart constaté. Il dispose pour cela d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique. Concrètement, annoncer quelques mètres carrés de trop peut vous exposer à un remboursement partiel bien après la signature.

Au-delà du risque juridique, la surface est l'un des critères qui pèsent le plus sur la valeur d'un bien. Une mesure fiable vous permet d'annoncer le bon prix dès le départ et de rassurer l'acheteur. À l'inverse, un métré approximatif nourrit la négociation et retarde la vente.

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En résumé : la loi Carrez sécurise la vente d'un lot de copropriété, la surface habitable encadre la location. Deux mesures, deux usages, et dans les deux cas la même exigence de précision.